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    签署商品房认购书后,买房人能反悔不买房吗?

    来源:上海房屋纠纷找律师 时间:2019/9/20 18:19:37 

    基本案情

    2019年8月2日,张某与江苏某某置业公司签订商品房认购书一份,约定张某以85万余元购买位于某某湾,建筑面积共138平米的一套商品房,张某选择按揭贷款方式。签订认购书当日,张某支付1万元定金。2019年8月7日,张某支付首付款24万余元。后由于银行未批准公积金贷款,张某未支付房屋余款,也未与置业公司签订正式商品房买卖合同。张某欲解除认购书,要求置业公司返还其已支付的购房款,但置业公司以双方已签订认购书,张某已支付首付款,双方已经建立正式商品房买卖关系为由,不同意解除双方签订的认购书,也不愿意返还张某已支付的房款,并通知张某继续支付60余万尾款。双方协商不成,酿至诉争。

    律师分析:

    根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定: 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。第5条规定:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。可见,本案中,张某是否有权解除认购书并要求置业公司返还房款,要看认购书的性质是否为正式商品房买卖合同。就该争议焦点,论证如下:

    我们先看《商品房销售管理办法》第十六条规定:第十六条 商品房销售时,房屋开发企业和买受人应当订立书面商品房 买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容: (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 一般商品房认购书中对上述(六)(七)(八)(十)不会进行约定。本案中,认购书也是如此。法院在司法实践中对是否构成商品房买卖合同主要内容的认定也存在争议。个别法院认为,只要认购书对房屋交付,价款等进行了约定,就应当认定存在正式商品房买卖合同。个别法院认为,认购书中的条款应当包含16条规定中全部的内容。主流观点认为:认购书等是否应认定为正式商品房买卖合同,应当看当事人双方是否具有进一步签订正式商品房买卖合同的意思表示,合同以意思自治为原则,若双方有进一步签订正式合同意向,则不应当认定认购书为正式商品房买卖合同。回到案例中,张某已经支付首付款,但由于双方在认购书中已经明确进一步签订商品房买卖合同的时间,所以,张某有权解除合同,要求置业公司返还房款。至于定金是否应当予以返还,由于篇幅有限,暂不展开分析。

    法院判决:

    2019年10月15日,法院判决解除认购书,置业公司返还张某支付购房款。

    上海房屋纠纷找律师律师建议:

    买房人在购买商品房时,如果采取银行贷款方式,应当与房屋公司协商,在银行未审批通过贷款时的处理方式,以免引起不必要的纠纷,损耗精力。



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