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    如果农村房屋买卖合同无效被收回,买受人可主张拆迁利益

    来源:上海房屋纠纷找律师 时间:2019/9/20 18:21:43 

    基本案情

    被告郑XX系宁波市江北区XX镇XX村村民,原告牟XX系宁波市江北区XX镇龚冯村村民。1996年3月1日,原告与被告订立房屋绝卖文书一份,约定被告将名下位于XX镇XX村141.25平方米的房屋以6000元的价格出售于原告,并言明房屋四至,后原告在房屋绝卖文书原件上加盖了宁波市江北区XX镇XX村村委会公章。原告依约向被告支付了购房款6000元,被告将上述房屋集体土地建设用地使用证交于原告保管,原告实际居住该房屋至今。原告入住后,对该房屋进行了必要的装修。2011年2月被告向本院起诉,以原告与被告非同一集体经济组织村民为由,要求判定房屋买卖合同无效,原告将房屋归还被告,本院以(2011)甬北慈民初字第182号民事判决书判决双方房屋买卖合同无效,原告牟XX将北慈土集建(1995)字第2902号集体土地建设用地使用证项下的坐落于宁波市江北区XX镇XX村方家的房屋归还给被告郑XX,被告郑XX返还原告牟XX购房款6000元。原告不服提出了上诉,宁波市中级人民法院终审判决驳回上诉,维持原判。目前XX镇XX村已经列入征收计划,根据征收实施方案的规定,目前本案涉案房屋同类地块评估价格是每平方米4538元。

    法院判决

    浙江省宁波市江北区人民法院于2013年7月19日作出(2013)甬北慈商初字第217号民事判决:一、被告郑XX赔偿原告牟XX经济损失55万元,于本判决生效之日起30日内付清;二、驳回原告牟XX其他诉讼请求。宣判后,郑XX不服一审判决向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2013年10月15日作出(2013)浙甬民二终字第594号民事判决:驳回上诉,维持原判。

    评析

    因无效合同取得的财产应当予以返还;不能返还则应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应损失,该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中,原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗,与被告签订了绝卖契约,邀请XX村村干部作为中人,并取得该村的同意,按当时的市场价支付了相应的对价,已经融入该村的生活,本可在该房屋居住终老。现原、被告间于1996年3月1日签订的农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效,原告承担返还该房屋的义务,失去了该房屋的使用权,但其所取回的6000元购房款,因物价上涨等因素,已不足以购买同类房屋的2平方米的住房,更无法购买同类地段的商品房。而按目前同类地段的征收价格计算,该房屋价值为64万余元,原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失,被告也因此而获得巨额利益。同时,根据诚信原则,被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益,因此,其对原告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任,结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素,法院依法作出判决如上。

    建议

    目前关于农村房屋流转,国家现在分为试点区或非试点区,在试点区内,农村房屋买卖可以在非同一村集体之间流转,建议在进行农村房屋买卖时,审查是否在试点区以及注重合同条款的设定



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