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    合同法规定买卖不破租赁的适用对象是什么?

    来源:上海房屋纠纷找律师 时间:2019/9/22 9:54:18 

    合同法规定买卖不破租赁的适用对象是什么?

    是不动产,依据司法惯例,动产一般是不能适用买卖不破租赁原则的。《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物 在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。

    在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。

    《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

    二、买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?

    1、是否仅仅适用于买卖。

    “买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此,“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。

    2、是否适用于“动产”。

    “租赁”,依合同法第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制,就是可包括不动产也可以是动产,从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。

    但是当我们将这个概念运用到229条的时候,不禁会发现,如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。但司法习惯是这样做,但也没有法律条文明确。

    3、买卖不破租赁与抵押权竞合。

    最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

    4、财产保全与租赁竞合。

    财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的,则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。

    买卖不破租赁原则适用的不动产在进行买卖时,如果卖方不将租赁关系告知买方,从而给买方造成损失的,买方有权要求卖方对其损失进行赔偿,但是赔偿的数额一般不得超过买方的实际损失,如果超过的,超过部分卖方可以主张不支付,不服的,可以向人民法院进行起诉。



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